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29/06/2011


Um ou dois pavimentos: Eis a questão!


Um dilema frequente das pessoas que vão construir sua casa é definir o que é melhor: casa térrea ou, para relembrar o termo, assobradada?

Publicado na Folha Revista/2010

Um dilema frequente das pessoas que vão construir sua casa é definir o que é melhor: casa térrea ou, para relembrar o termo, assobradada?

O argumento principal é sempre o custo, que acaba conduzindo a escolha para a solução em um nível. Inegavelmente, o processo construtivo é muito mais simples, uma vez que dispensa uma estruturação da edificação. Mas avaliar apenas sob este aspecto, sem aprofundar o raciocínio, pode levar a uma conclusão precipitada pois existem outras considerações relevantes que tornam a relação custo-benefício interessante.

Para efeito de estudo, vamos considerar um terreno de 360 m², com12 metros de frente e 30 metros de profundidade. Pela norma estabelecida no Plano Diretor, a ocupação máxima dos terrenos urbanos, se a edificação for estritamente residencial é de 70%. Isto quer dizer que, neste lote de 360 m², sua casa só poderá ocupar 252 m².

Na prática, se considerarmos uma ocupação tradicional, que respeite o recuo frontal obrigatório de 3 metros e afaste a casa das divisas laterais em 1,50 m e 2,00 nos fundos, vamos descobrir que, no máximo, conseguiremos construir apenas 225 m². Mas mesmo que esta área seja suficiente, note que a casa dificilmente terá uma ambientação agradável, pois exceto na frente, praticamente todos os seus cômodos estarão abrindo para corredores.

Agora, imagine que levemos para um segundo pavimento toda a área íntima da casa: suíte, 2 dormitórios e banheiro social; eventualmente até uma pequena sala íntima. Considerando, para efeito de cálculo, uma área de 75 m² para estes espaços, deixaria o pavimento térreo com uma área de 150 m², o que vai representar um ganho de 55% sobre a área livre. Mantendo a mesma implantação, você trocaria de um quintal de 24m² por uma área de lazer de quase 100 m², com 8,25 metros de profundidade por 12 de largura.

Em termos imobiliários, considerando um valor de R$ 40.000,00 para o terreno, este acréscimo de área conseguido pela divisão da casa em dois níveis seria o equivalente a um ganho de mais de R$ 8.000,00. A mesma redução tem que ser considerada na edificação, que passa a ter telhado e fundação com área significantemente menores.

Ainda que reste alguma discussão, uma vez que a casa passa a necessitar de uma estrutura e fundação mais robustas, há que se considerar os ganhos ambientais para a residência.

A separação da área íntima num piso superior, favorece bastante a setorização, permitindo que no piso térreo os espaços possam ser abertos e integrados entre si e com a área de lazer, seguindo a tendência mais atual dos projetos.

No pavimento superior, os ganhos são também muito grandes, uma vez que os quartos ganham mais privacidade e segurança, pois deixa de existir a preocupação com a circulação em frente às janelas. Estar em posição mais elevada possibilita ainda uma melhora na ventilação e iluminação natural destes espaços, e dependendo do local, permite visualizar melhor a paisagem.

Em resumo, se conseguíssemos precificar estes ganhos subjetivos, somando-os ao ganho real da área liberada no terreno, o resultado da equação seria inequívoco: a viabilidade da solução em dois níveis, para os casos onde a acessibilidade não seja uma exigência, deve ser considerada como extremamente viável.

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